一位房地产从业者的血泪买房史

前言:

从2011年到现在,楼市跌宕起伏,有些人赚得盆满钵满,甚至财务自由,但有些人却因为投资失策,抱憾终生。

这是一篇来自读者计木的投稿,在文字中记录了她为期9年的买房历程。但她却把自己归结为后者。所以原稿的题目是:

《作为一个从2011年就入行房地产的半个业内人士,是如何从一个小康之家变成负资产的贫困人群。》

之所以把它刊登出来,是因为这篇文章讲到了很多大家需要特别注意的”坑“,这对于正在买房路上的购房者,有普遍借鉴意义。后半部分子木会在文章里穿插自己的思考和建议。

(故事很精彩,虽然较长请耐心读完)

正文:

01

我出生在河北保定的某个小镇,家境非常普通。

2011年省会大学毕业后回到保定,在一家颇具规模的房地产企业做了一名销售内勤,收入非常稳定,月薪3500元左右,当时保定人均收入在1500至2000元左右,当地房价也就4000元左右/平。

当时我也算中高收入群体,2011年底公司的一个住宅项目推出了首付分期活动,一套90平左右的两室,总房款40万左右,首付四成16万分两年还清。

月供在1300元左右,这对我来说还贷没有多大压力,可是当时刚毕业没有买房投资意识,加之我作为一个女孩,家里也没有任何支持,这次购房机会也就放弃了。目前该小区的二手房均价在12000元/平左右。

2012年认识了同在一个公司的男友,后来男友跳槽到全国TOP3某知名房企,可是工作地点在石家庄。

当时两人处于热恋期,我也追随男友入职了石家庄本地一个比较知名的房地产代理公司,当时两个人的总体月收入达到了10000元左右。

当时石家庄二环外的楼盘房价在5000元/平,二环内的楼盘在6000元/平左右,对于当时的我们在石家庄买房基本没有还贷压力。

只是我们俩人都家境比较差,首付家里没有任何支持。俩人的积蓄也就10万左右,找亲友借了5万,首付预算在15万以内,总房款也就控制在了50万以内。

02

当时看了三个楼盘,一个是裕华区(石家庄人眼里的富人区)某楼盘,周边规划的地铁,还有两个公园。

周边教育配套也不错,价格2012年首期开盘达到了6000元/平。再加首付四成,得20多万以上,远超我们的预算,只好放弃。目前该楼盘在售的新房在20000元/平左右。

后来看了保利在长安区的一个楼盘,也达到了6000元/平,同样首付四成,同样放弃,目前该小区房价在18000元/平左右。

最后朋友推荐了新华区某个超大体量的明星楼盘,2012年底均价在5000元/平左右,当时因为工作原因没时间去售楼部下定。

2012年这一年石家庄的房价一直处在一个温和的上涨期,等到过完年2013年3月份,房价上涨到了5600元/平,最后选中了一套88平的两室,总房款49万左右。

2017年3月份石家庄房价最疯狂的时候曾达到18000元/平,后来石家庄开始出台限购限售等一系列调控政策后,房价开始回落,目前该小区均价在14500元/平左右。

03

2015年我和男友已经结婚,他们公司推出一批内部车位。员工折扣价在六折左右。

当时我觉得这是一个机会,因为那个楼盘在当地属于高端楼盘,户型大部分都是200平以上的大平层,里面的业主以生意人居多,大多都有两辆以上的车,并且当时那个楼盘车位配比比较低,都没有达到1:1,好多豪车都停在路边。

果断和家里有息借钱投资了两个车位,很快就找了买家,小赚20万左右。手里有了钱就有了一些投资的想法。

2015年5月,恒大在北二环外的某个项目开始售卖精装公寓,均价在7600元/平左右,当时同区域毛坯住宅也就这个价,目前同区域住宅均价已经翻倍达到15000元/平。

当时有入行比较早的同事,劝我不要买商住公寓,奈何当时太年轻,入了公寓这个坑。唯一值得庆幸的是选了一个48平左右的一室一厅的户型,在出租上有一定优势。

目前这套小公寓只能出租,租金在1300元/月左右。出售不仅有高额的税费,并且没有任何买家。目前该楼盘在售的新房精装公寓在也就在9000元/平左右,毛坯特价房在6500/平左右。

04

2015年下半年老公被调派到天津工作,我也义无反顾的跟随去了天津。一方面是为了熟悉天津房地产市场为找新工作做准备,另一方面也有了在天津定居的计划,就开始了看房之路。

众所周知,2015年国家为了去库存,出台一系列的利好政策,深圳的房价开始飙升,但是天津还是处于波澜不惊的状态,11月西青区天津南站销量最多的万科某楼盘,也是处于不温不火的状态。

那时洋房单价也不过一万,该楼盘在天津市场最疯狂的时候达到过25000元/平左右,目前回落到20000元/平左右。

2016年3月份我又陆续看了北辰区淮河道板块(政府规划的一个大型居住区)。

当时在售只有一个住宅项目,金地的某个楼盘,当时洋房均价在15000元/平,高层未开盘预计在12000元/平左右,在2017年3月洋房达到了25000元/平,目前二手房高层均价在19000元/平。

还看了天津北辰区比较成熟的瑞景板块,天津最大的本土房企天房的某个楼盘,高层均价在13000元/平左右。

2016年国家又出台了力度更大的去库存政策,首付降低到了两成。

这时的天津房地产市场开始明显回暖,3月份我入职了一家全国知名的房地产代理公司,负责远洋的一个商业项目,15年年底还不温不火的南站那个万科楼盘,开始出现抢购现象,我负责的这个商住公寓还是销量比较惨淡。

05

3月份,因为我的身体原因,导致我卧床半年,这半年也是天津市场最疯狂的半年。我躺在床看着房价一天一个价,心急如焚。后来在9月底,拖着病体,仓促下定了北辰区的一套二手房。

当时这套房子最大的问题就是限价房,整个小区品质非常一般,当时总房款在195万,其实当时同户型的总价在185万左右,因为当时天津市场太过火热,加之我的身体原因,没有太多体力货比三家,只好仓促下定。

后来天津城区六区开始限购,这套房子不在限购范围之内,在最高峰报价达到了205万。后来的事情大家都知道了,全国开始进行调控,天津全市限购后,房价一路回落,目前这套房子总价也就150万左右,相当于这套房子亏损50多万。

目前天津市场已经回落三年多了,个人认为已经跌无可跌,可是这种低品质的限价房,在房价疯狂上涨期跟着上涨,等到市场开始理智了,也就开始备受嫌弃。

这次的经验教训就是一定要买品牌开发商的正规楼盘,千万不要买经济适用房,限价房等品质一般的小区。普通的购房者真的不要在市场最疯狂的时候,失去理智,冲动购房,因为你大概率会成为高位接盘侠。

06

2016~2017年真的是全民谈房,全民炒房的年份。

我也不例外,虽然天津那套二手房没有获利,但是全国房地产开始了出现轮动效应,当时各个房产专家开始预测哪个城市处于价值洼地,即将开始暴涨。

我也开始研究各大省会城市的房价,当时的沈阳因为过低的房价进入了大家的视线,开始出现一些外地投资客。

2017年7月我和亲友合伙投资了沈阳浑南新区的一个楼盘,一套85平的两室, 采用了全款分期的付款方式,单价8400元/平左右,总价72万。现在该楼盘的二手房均价已经达到了12000元/平。

如果现在卖掉可净赚33万,年收益在15%左右。2018年11月份,因为经济比较紧张,无力再支付剩余房款,就想尽快套现。在中介挂牌不到1个月就找到了买家,成交价在80万。

这个时期我家名下有两套住宅,一套公寓。当时老公也开始升职加薪,收入也有了一定提高,在亲朋好友眼里也算一个小康之家。

转折在2018年。

07

2018年开始怀孕,身体原因全职在家待产,经济压力开始变大。就有了卖房的想法因为天津的房子已经下跌到150万,如果现在出售,加上之前的房贷至少亏损60万。

天津又开始限购,限贷,有贷款记录首付6成,如果以后再购房,会非常困难。为了以后的孩子可以享受天津的高考红利,虽然不知道18年后高考政策如何,但还是放弃了卖天津那套房子的想法。

好在石家庄的房子买入价格较低,18年7月的市场,也没现在这么冷清,我所买的楼盘又有名校加持,在二手房市场还是比较好出售的。挂牌后,很快就遇到了买家,成交总价125万。虽然比最高峰的155万低了将近30万,但是比我买入的49万,也增值了不少。

到目前为止,我手里就是一套天津亏损50多万的住宅,和一套市价40万左右的公寓,目前净资产为负。这就是我的悲催买房史。

现在买房真的是一个技术活,不是以前闭着眼买也能赚钱的黄金时期。没有任何房地产专业知识,也没有任何购房经验的普通购房者,想着靠买房一夜暴富,我看还是算了吧。

现在的房地产市场真的是乱花渐欲迷人眼,今天这个城市房价跌回三年前,明天那个城市1500万富豪,售楼部门口蹲。

如果问我现在还买不买房,我可以肯定的告诉你,如果我现在手里现金充裕,并且有购房资格,肯定还会尽我最大的能力在最好的城市买一套,不为赚钱,只是为了孩子有一个更好的生活学习环境而已。

08

这封信我读了三遍,可以说,每一段故事的讲述都非常全面且细致,这需要很好的记忆力和查询大量资料。

从这点看出,小木是一个认真的人。

读完这封信后,子木的第一感觉是遗憾和可惜,同时也抱以理解。

因为有时候有些因素是自己导致的,有的因素则是客观原因,人力是无法扭转的。

客观来讲,故事的时间线是从2011年开始的。

截止目前2020年,期间可以说经历了一大波横盘周期+一次历史级的大涨,可以说只要在2015年之前买房,无论任何城市现在卖出,无论如何都会收获至少翻一倍的回报率。

例如小木曾经在石家庄一套88平米的房子,2012购入价是49万,2018年卖出价是125万,投资收益是76万元。

但接下来的操作就是纯属失误了。

09

首先是投资了公寓。

我一直强调除非千万级高端公寓外,一般的商住公寓基本没有什么投资价值。

因为高昂的交易税费和低流动性,会把较低的增值收益吞噬掉。而租金收益对于房价涨幅来说,是非常薄弱的。

例如小木投资的这套48平米商住公寓,2015年是7600元/平米,周边的住宅也是这个价格。

5年后,此地段的精装公寓房价仅仅涨到9000元/平米,再加上交易税费,卖出去的话基本没赚。

但如果同时间段,买了相同面积的住宅,那么5年后,房价从7600元/平米左右翻了一倍达到15000元/平米,相当于赚了35.52万。

10

第二点,犯了购房市场最大的错误,“追涨”。

“买涨不买跌”是中国楼市购房者现象级属性,也是无数韭菜的心理梦魇。看到身边买房的人冲进售楼处,就迫不及待的进入,很容易高位站岗。

小木是半个房地产行业从业者,在嗅觉上要远比普通购房者灵敏得多。所以时机把握更准确才是。

宏观角度讲,2015年去库存时,深圳大涨,外地人是没有感知的。但是当四大一线城市齐涨,这就是很强烈的信号,因为中国楼市一直都是板块轮动。

如果北京房价出现非理性上涨,那么必然会对外溢出,环京区域,包括整个河北省都会跟着轮动。

当然小木只是天津某楼盘的一位销售人员,对外地楼市是没有精力和意识跟踪的,这是理解的。但当她看到天津2折购房,万科出现抢购时,就应该马上上车了。

“买涨”是可以的,因为大家都在买房,但要抢时间,它是前者吃后者的游戏。而这次买房,小木上车时间整整和万科出现抢购信号之间差了9个月。

9个月时间,在楼市周期中,足可以烫平一切。所以,小木几乎接到了击鼓传花的最后一棒。在天津限购之后,至今已经跌去50万的价值,相当于总房价的1/4,接近一个首付。

11

最后一点是,小木对于物业的选择有些仓促。如她所说,仓促下定一套限价经济适用房。

经济适用房+限价,参合了足够的政策因素,所以开发商承建时基本没什么利润,质量很难达标。

这种物业在房价盛世可以跟涨,但在房价下行阶段,基本是最被嫌弃的一种房子,流动性特别差,自己住没什么幸福感,卖又很难卖得出去。而且因为物业管理成本低,房子的折旧速度非常快。

12

最后再给大家总结一下。

1、除了千万级一线豪宅公寓外,普通公寓千万不要碰,吹得天花乱坠也不要买,我认识之前买公寓的人,10个有9个是后悔的。

2、万不得已不买经适房、回迁房、共有产权房,商品房才是硬通货。

3、购房最合适的时机是最冷的横盘市场,绝不是热市。如果控制不住自己,想追涨上车,你一定要对当地楼市有一定“行情嗅觉”,像猎狗一样死盯着市场。

这个嗅觉培养并不难,去把当地信息相对透明的房地产媒体收罗一下,每周都去有意识地监测成交数据,以及分析现象背后的原因。

例如某某楼盘突然出现抢购现象,为什么?此阶段成交数据陡然上升又是为什么?其实楼市购房信息一直以来都非常明显,政府突然出政策降低首付或者降低利率,这就是重大利好,喊人们来买房。

要做到手上有足够的钱,才能在列车开过时第一时间上车。

13

昨天这篇投稿被我团队的小张看到了,他说,小木太玻璃心了吧,虽然买在高点亏了50万,但相对于2011年,起码也是有两套房资产的人,况且天津的房子还能自住。

这正确吗?不正确。

刚需如果没有投资思维去买房,总归是韭菜,就像网上盛传的“刚需什么时候买房都是正确的”,完全是扯犊子。

你半年前买房100万,半年后买房150万,能一样吗?

多出来的首付是压力吗?对于普通人来说,50万能不能买个车,再加个装修?

还有人说,自住刚需不考虑房价涨跌,那是没到时候。现在一个家庭在一套房子里生活一辈子太难了,当你生二胎,或者孩子需要学区房你需要置换,接父母到家里住时也需要置换,升职涨薪了也需要置换。

在置换房子时,你就知道之前的选择和市场行情对于你来说意味着什么。

小木在文末有两句话写的非常好,第一句是“现在买房是个技术活”,第二句是,“如果有钱,我一定会在最好的城市继续买房,为了孩子。”

这两句话含金量特别高,需要去再三琢磨。

小木最后跟我说,如果能早遇到子木就好了,起码在财富上能增值好几倍。增值多少倒是不敢承诺,起码读我文章的朋友不会成为韭菜,而不成为韭菜也就跑赢了绝大多数人。

参考
  1. 未来城不落

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