如何买到下一个大涨十倍的板块

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选板块,首先要会看规划。

什么是规划?现在没有,以后可能要有的东西,就是规划。

说白了,就是政府给你画的饼。

既然是画饼,就存在不确定性,假如你是市长,有些项目可以在你的任期里落地,但一旦任期结束,或者更上层的方向和口味发生了变化,那么就不好说了。

于是我们就看到,有些规划落地可以拖,有些规划本身还可以变,那么,找到高确定性的规划就很重要。

既然如此,那么国家级的规划就比省里的规划好,省里的规划就比市里的规划好,市里的规划就比区里的规划好。

举个例子,虹桥商务区是国家级的规划,青浦的市西软件园是上海市的规划,那么前者就比后者的能级高、确定性强。


作为国家长三角战略的核心,虹桥主城规划能级极高

级别高是一方面,另一方面,每个城市都有自己的主要发展方向,比如深圳一路向西,成都一路向南,于是我们尽量要押注城市的主要发展方向,城市发展轴上的规划才更有可能落地。


成都总体规划,南向发展非常明显

比如上海,西边是苏浙皖人口的主要流入方向,东边又一马平川,因此上海的东西方向就是发展主轴,主要商圈、产业和交通枢纽都在东西轴线上,买在主轴附近,确定性会更高。反过来,北面腹地不足,且受老工业区、军用机场影响,因此常年处于价格洼地,未来的发展也没有那么明晰。

那么话说回来,我们为什么要看规划?

因为规划展示了城市、区域、板块的发展方向,每块土地的建设性质,重大建设项目的落地与动向。产业、住房、交通、商业、公建,这些都能在规划里找到。

换句话说,强力的规划能带来人、带来钱,这对楼市的效果不言而喻,那么就为我们进行预判提供了条件。

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看懂规划,其实总结起来就是六个字:有空地,看供求。

一个非常成熟的区域或板块,所有以前规划的内容都基本实现了,所见即所得,毫无想象力和未来发展空间可言。只要不是棚户区,成熟板块的完全拆迁实在太贵,从政府角度出发完全没有性价比,因此“博拆迁”也就成了一个笑话。

城市建设的前提是有足够的城市空间,所以我们需要找的,就是集聚着大片的可开发用地的板块。

有空地,才有未来。

但是,不是所有空地都能发展成漂亮的城市街区的。事实上,在一线城市的近郊,比如上海浦东的外环附近,就有大片大片的空地,但由于上海的建设用地所剩无几,这些空地未来也将不再开发,现在是农田,二十年后,还是农田。


上海浦东外环附近的大片空地,未来无建设规划

因此,空地要有,规划也要有,而且要规划能级高、商办产业用地多、住宅供应紧张的板块。

比如有些板块的定位就是“睡城”,虽然有空地,也有整齐划一的规划,但没什么产业、配套,除了住宅就是住宅,那就说明这里的房子没有稀缺性,自然不值得买。

典型的例子,就是上海松江的佘北大居,规划建筑总量约492万方,但其中居住相关的建筑面积就有404万方,规划图内大片大片的黄色居住用地,却没什么商业办公、产业研发用地,地铁也缺失,是一个完全没有多少想象力的板块。


而佘北大居的反例,就是我们所要寻找的供需关系紧张的板块。典型的优秀案例就是北外滩板块,市、区两级共同打造的金融中心,规划能级高,840万方规划建筑面积里大部分都是商办建筑,未来大量的金融企业进驻,购买力不可小视。

而北外滩的规划人口仅7万人,主打国际高端社区,因此板块西北侧、东北侧的集中居住地块是北外滩为数不多的住宅,将非常稀缺。

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当然,凡事无绝对,并不是供需关系绝对紧张的高规格规划板块就是最好的。如果把板块的属性要求的非常死板,要么选择面极小,在风云万变的楼市中反而容易错过,要么太贵,下不了手。

比如不少产业园区,白天热热闹闹,但住宅很少,一到晚上就变成“鬼城”,连个便利店都没有,丝毫没有居住氛围。

金桥开发区,产业多,但一到晚上除了马路就是黑灯瞎火的一片

而有些规划能级非常高的板块,大家都很看好,比如前滩,已经把预期反映在价格里了,自然比较辣手,那么目前买入的价值就比较低了。

好在城市之间存在比价效应的同时,同一城市的板块之间也存在比价效应,龙头板块贵了,资金自然会去周边没有涨起来的板块,货币的水一级一级下来,就成了板块轮动。

因此我们认为,在不同周期内买入不同类型的优质板块,抓住将涨未涨的时机,才是王道。

一座城市的楼市周期分为启动期、爆发期、赶顶期、盘整期,而在这里,我们将城市的板块分为领涨板块、普涨板块、补涨板块。

①领涨板块:规划能级高、目前处于大规模建设期、供需关系紧张的重点板块。

②普涨板块:附近有高能级规划,供需关系一般,板块界面、居住氛围均处于中上水准的宜居板块。

③补涨板块:附近无重大规划,供需关系不紧张,要么太远、要么城市界面较差的“路人”板块。

2015年上半年,上海楼市进入牛市,当时大宁作为新兴市级商业中心重点打造,商业、公建拔地而起,金茂和华润华发的地王频出。2015年11月,更是宣布闸北、静安合并,大宁成为“新静安”的新中心,板块热度越发不可收拾,二手房猛涨。

在启动期,就是要买入上一轮大宁这样的领涨板块,现在遵循这一规律的,在深圳的宝安、南山,在上海的前滩、张江,在杭州的未来科技城,都吃到了甜头。

2015年大宁板块强势拉升后,比价效应出现,迅速带动大华、万里、新江湾、碧云、莘庄等全市优质中产板块,这些板块的二手房跟上后,形成了全市普涨的局面。

在爆发期,适合买入优质普涨板块,错过第一轮行情问题不大,能完整地吃到鱼身也是不错的。

进入2016年,全市主要优质板块均已拉升完毕,有些板块均价涨了一倍以上,实在太贵,因此不少人调转枪头,把眼光放到品相一般的老破小、老大楼集中板块,比如甘泉宜川、西藏北路等,还有的则一退再退,中环的买不起,退到外环,外环的买不起,退到郊环,带动了不少郊环内外的远郊板块,比如青浦重固、松江小昆山等。

在爆发中期,只有补涨板块还有一定的机会,但要注意的是,日后这些板块如果缺乏持续购买力的支撑,回调幅度也是最大的。

而到了2016年底至2017年初,调控政策频出,购买力已是强弩之末,市场进入赶顶期,买什么板块意义都不是很大,在周期面前,还是谦虚点好。

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板块选筹,讲究天时、地利、人和。

板块的买入周期要选对,不能等这个板块已经走过一轮行情了才想到下手,要提前布局,启动期买领涨版块,爆发期买普涨板块,之后捡漏补涨板块。

板块选筹,则要综合城市发展方向、未来发展潜力和规划能级,有空地、供求紧的板块都喜欢,但也不要盲目追高。

当然,最重要的是把握人的流动方向。人往哪里移动,哪里的房子就会抢手,而人的移动是产业、交通、配套、界面、学区甚至地段价值认同等共同作用的结果。

找到所有人都认出的金子不难,预判下一个金矿才难。

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